Bouwleges nieuwbouw: prijsdaling vertekend door extreme uitschieters

De kosten voor een bouwvergunning van een nieuwbouwwoning zijn dit jaar gedaald met gemiddeld 24%.
Echter, deze cijfers geven een vertekend beeld door de aanwezigheid van grote, onverklaarbare uitschieters. Dit blijkt uit een onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) en WoningBouwersNL in 21 gemeenten.

Verschillen bouwleges nieuwbouw per gemeente enorm

In sommige gemeenten zijn de bouwleges met wel 80% gestegen, terwijl ze in andere gemeenten met 90% gedaald zijn.Deze extreme schommelingen werpen vraagtekens op over de transparantie en de onderbouwing van de tarieven.

Omgevingswet: belofte van lagere bouwleges

De invoering van de nieuwe Omgevingswet per 1 januari 2024 zou volgens voormalig minister Hugo de Jonge moeten leiden tot gemiddeld 30% lagere bouwleges. De redenering is eenvoudig: door het schrappen van de toezichthoudende taak van gemeenten tijdens de bouw van woningen, zou er minder werk zijn en dus ook lagere kosten. Deze opdracht van de minister aan gemeenten lijkt op het eerste gezicht gehonoreerd te worden.

Gemiddeld 24% lagere bouwleges, maar grote uitschieters

De resultaten van de steekproef tonen een gemiddelde daling van bijna 24% in de bouwleges voor zowel eengezins- als vrijstaande woningen. Dit komt aardig in de buurt van de 30% verlaging die De Jonge voor ogen had. In 16 van de 21 onderzochte gemeenten daalden de bouwleges, terwijl in 4 gemeenten juist een stijging werd geregistreerd. Slechts één gemeente handhaafde de tarieven.

Deze ogenschijnlijk gunstige ontwikkeling wordt ernstig vertekend door enkele extreme uitschieters, zowel naar boven als naar beneden. Cindy Kremer, directeur van Vereniging Eigen Huis, merkt hierover op: “Soms wekken deze enorme verschillen de indruk dat de bouwleges ‘met een natte vinger’ zijn vastgesteld.”

IJsselstein slaat door, Den Haag een rommeltje

De steekproef onthult enkele opvallende uitschieten. Zo gaan de bouwleges in IJsselstein voor een vrijstaande woning met maar liefst 52% (€2.954) omhoog. Voor een eengezinswoning in een bouwproject van 10 woningen stijgen de leges zelfs met 25% (€1.237). Vergelijkbare kostenverhogingen van 15 tot 20% worden ook gemeld in Alkmaar en Enkhuizen.

Nog frappanter is de ontwikkeling in Den Haag. Hier schieten de bouwleges voor vrijstaande woningen met 80% (€1.961) omhoog, terwijl ze voor eengezinswoningen juist met 28% dalen (€248). Een dergelijke ongelijksoortige aanpassing is moeilijk te verklaren.

Extreme dalingen in Noordoost-Friesland

Aan de andere kant van het spectrum valt de enorme daling in de gemeente Noordoost-Friesland op. Hier daalt de bouwvergunning voor eengezinswoningen met bijna 98% (€5.133) en voor vrijstaande woningen met 90% (€2.398). Zo hoeft voor de bouwvergunning van een eengezinswoning in een project van 10 woningen nog maar €57,60 per woning te worden betaald. Voor een enkele vrijstaande woning bedragen de bouwleges hier slechts €567. Deze uitzonderlijke verlagingen roepen vragen op over de onderbouwing ervan.

Onafhankelijke kwaliteitsborging: nog niet voor appartementen

Een opvallend aspect is dat appartementencomplexen nog niet vallen onder de Wet kwaliteitsborging. Voor deze categorie woningen voeren gemeenten nog steeds de controle- en toezichttaken uit. Desondanks zijn hier eveneens grote tariefwijzigingen zichtbaar.

In Enkhuizen stijgen de bouwleges voor appartementen met maar liefst 206%.
Voor een bouwproject van 50 appartementen betekent dit €3.750 hogere vergunningskosten per wooneenheid. Daarentegen daalt in Leeuwarden de bouwleges voor appartementen met 27%, een kostenverlaging van €1.140 per appartement.

Wet kwaliteitsborging: nieuwbouwwoningen zouden niet duurder worden

Met de invoering van de Wet kwaliteitsborging per 1 januari 2024 wordt de kwaliteitscontrole tijdens de bouw van nieuwe woningen overgedragen aan onafhankelijke deskundigen. Deze extra kosten komen bovenop de gemeentelijke bouwleges, maar volgens minister De Jonge zouden nieuwbouwwoningen hierdoor per saldo niet duurder worden.

Kopers betalen de leges voor de bouwvergunning en de kosten van de kwaliteitscontrole via de bouwer in de totale koopsom van hun nieuwe woning. Maar met de private kwaliteitscontrole is nog nauwelijks ervaring opgedaan. Het aantal nieuwe bouwprojecten waarvoor dit jaar een vergunning is aangevraagd, is gering en de bouw moet in veel gevallen nog worden opgestart.

Vervolg onderzoek naar bouwleges nieuwbouw

De bevindingen van deze steekproef onder 21 gemeenten roepen veel vragen op over de onderbouwing en transparantie van de bouwleges voor nieuwbouwwoningen. Vereniging Eigen Huis en WoningBouwersNL hebben aangekondigd het onderzoek naar de bouwleges deze zomer voort te zetten, nu bij alle gemeenten in Nederland.

Het is duidelijk dat er nog veel werk aan de winkel is om de vaststelling van bouwleges nieuwbouw eenduidig en inzichtelijk te maken. Alleen dan kunnen kopers van nieuwbouwwoningen er zeker van zijn dat ze niet geconfronteerd worden met onverklaarbare en onredelijke kostenverhogingen.

Lees ook:Kabinet streeft naar meer woningbouw buiten de Randstad