Corporaties verkopen steeds minder woningen

De verkoop van corporatiewoningen in Nederland blijft dalen, een trend die al sinds 2015 zichtbaar is. Dit blijkt uit cijfers van het Kadaster, zoals gerapporteerd door het economenvakblad ESB.
Ondanks eerdere verwachtingen dat de verkoop van deze woningen zou blijven dalen, lijkt de afname nu te stagneren. Volgens Paul de Vries, woningmarktexpert bij het Kadaster, spelen een aantal factoren een rol in deze ontwikkelingen.

Achtergrond van de daling

In de jaren na de kredietcrisis verkochten woningcorporaties massaal hun woningen. Dit was deels te wijten aan de verslechterde financiële positie van de corporaties, veroorzaakt door dalende huizenprijzen en riskante investeringen. De invoering van de verhuurdersheffing in 2013, een maatregel die corporaties flink op kosten joeg, dwong hen om nog meer woningen te verkopen. De piek in 2015, waarin meer dan 1,1 procent van de gehele woningvoorraad werd verkocht, markeert het hoogtepunt van deze periode.

Veel van de verkochte woningen gingen destijds naar investeerders, ondanks politieke druk om woningen eerder aan zittende huurders te verkopen. Hoewel de corporaties hier meer geld mee verdienden, bereikten ze nauwelijks het doel om de doorstroming binnen de sociale huur te bevorderen.

De rol van veranderende omstandigheden

Sindsdien zijn de omstandigheden veranderd. De financiële positie van de woningcorporaties is verbeterd en de verhuurdersheffing is afgeschaft. Daarnaast is er een merkbaar tekort aan sociale huurwoningen ontstaan, wat de druk op corporaties heeft vergroot om hun woningen niet zomaar te verkopen. Dit tekort leidt ertoe dat de vraag naar sociale huurwoningen groot blijft en de wachtlijsten lang zijn.

Een andere belangrijke ontwikkeling is de verandering in het verkoopbeleid van corporaties. Waar eerder veel woningen aan investeerders werden verkocht, gaat de voorkeur nu steeds meer uit naar koopstarters en doorstromers. Dit is deels het gevolg van prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties. Volgens deze afspraken bieden corporaties een woning eerst aan de zittende huurder aan. Daarna komt de woning beschikbaar voor andere huurders, voordat deze op de vrije markt komt. Dit beleid moet de doorstroming binnen de sociale huursector verbeteren.

Invloed van wetgeving en beleid

De inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur in juli 2024, geïnitieerd door voormalig woonminister Hugo de Jonge, speelt ook een rol in de afgenomen verkoop aan investeerders. Deze wet ontmoedigt particulieren om woningen te verhuren. Dit resulteert in een trager verkoopproces van corporatiewoningen aan investeerders. De verwachting is dat corporaties ook in de komende jaren prioriteit zullen blijven geven aan verkoop aan huurders.

Ondanks deze beleidsveranderingen en prestatieafspraken blijft de vraag of huurders daadwerkelijk sneller een woning kunnen kopen, gezien het historisch lage aantal verkochte corporatiewoningen. Hoewel de stagnatie van de dalende trend een keerpunt lijkt, is het duidelijk dat de druk op de sociale huurmarkt nog steeds groot is. De Vries benadrukt dan ook dat er dringend meer sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd om aan de vraag te voldoen en de wachtlijsten te verkorten.