Huurmarkt in crisis: Minister Keijzer opgeroepen tot ingrijpen

De Nederlandse huurmarkt bevindt zich momenteel in een kritieke situatie, waarbij makelaarsorganisatie NVM dringende actie van minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting vraagt. Volgens de NVM is het aantal nieuwe huurcontracten in de afgelopen drie maanden met meer dan een kwart gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Deze zorgwekkende ontwikkelingen wijzen op een toenemende schaarste aan huurwoningen, met verstrekkende gevolgen voor huurders en de algehele betaalbaarheid van wonen.

Oorzaken van de huurkrimp

De NVM identificeert de recente Wet Betaalbare Huur, ingesteld door voormalig minister Hugo de Jonge, als een belangrijke factor achter de krimpende huurmarkt. Door de wettelijke maximering van huurprijzen in het middensegment, kiezen veel verhuurders ervoor om hun huurwoningen te verkopen in plaats van te verhuren. Dit leidt tot een snel afnemend aanbod van huurwoningen, waardoor de concurrentie onder huurders steeds heviger wordt. “De concurrentie is inmiddels moordend”, aldus Lana Gerssen, vakgroepvoorzitter van NVM Wonen.

Daarnaast wijst bestuurslid Ronald de Nas van Vastgoedmanagement Nederland erop dat de Wet Betaalbare Huur in de praktijk een tegenovergesteld effect heeft. Vooral de kleinere woningen in oudere wijken zijn volgens hem niet langer rendabel voor verhuurders, met name vanwege de hoge kosten voor verduurzaming. Hoewel vastgoedadviseur Envalue eerder berekende dat een kwart miljoen huurwoningen relatief eenvoudig terug kunnen naar de vrije sector door verduurzaming, blijkt dit in de praktijk een kostbare aangelegenheid.

Gevolgen voor huurders

De afname van het huurwoningaanbod leidt onvermijdelijk tot stijgende huurprijzen. Volgens de NVM betalen huurders momenteel gemiddeld 17,24 euro per vierkante meter, een toename van 8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze prijsstijgingen raken vooral de middeninkomens, die in toenemende mate worden uitgesloten van de huurmarkt.

Jongeren en starters op de woningmarkt worden eveneens hard getroffen door deze ontwikkelingen. Waar doorstromers kunnen profiteren van de gestegen woningprijzen, hebben starters steeds meer moeite om een betaalbare huurwoning te vinden. De toenemende druk op de huurmarkt zet de betaalbaarheid van wonen voor deze groep onder grote spanning.

Oproep tot actie van minister Keijzer

Gezien de zorgwekkende situatie op de huurmarkt roept de NVM minister Mona Keijzer op tot daadkrachtig ingrijpen. Gerssen benadrukt dat de aanpak van de woningcrisis een hoge prioriteit moet zijn voor de nieuwe minister. Zij is verheugd dat Keijzer de ambities van haar voorganger, Hugo de Jonge, overneemt, zoals de doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar.

Tegelijkertijd benadrukt Gerssen dat nieuwbouw niet de enige oplossing is. Zij pleit voor een benadering die beter aansluit bij de lokale woningvraag, zonder zich te richten op alleen het startersegment. Volgens Gerssen is het essentieel dat de politiek de nieuwbouwproductie afstemt op de daadwerkelijke marktvraag, in plaats van vast te houden aan een vooraf bepaalde verdeling tussen sociale huur, middenhuur en koopwoningen.

Positieve signalen uit de nieuwbouwmarkt

Ondanks de crisis op de huurmarkt zijn er ook positieve ontwikkelingen zichtbaar in de nieuwbouwsector. Volgens de NVM is de vraag naar nieuwe koopwoningen toegenomen, als gevolg van de schaarste en sterk stijgende prijzen op de bestaande woningmarkt. In het tweede kwartaal van 2022 zijn bijna 48.000 woningen verkocht, een stijging van 7,7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Gerssen legt uit dat de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning in het tweede kwartaal uitkwam op 475.000 euro, wat relatief stabiel is gebleven in vergelijking met de snel oplopende prijzen van bestaande woningen. Zij wijt deze prijsstabiliteit deels aan de politieke focus op betaalbare nieuwbouw, waardoor meer woningen in het betaalbare segment vallen.

Balans tussen betaalbaarheid en haalbaarheid

Hoewel de politieke nadruk op betaalbare nieuwbouw positief is, benadrukt Gerssen dat het belangrijk is om de haalbaarheid van projecten niet uit het oog te verliezen. Volgens haar is het soms nodig om af te wijken van de vooraf bepaalde verdeling tussen sociale huur, middenhuur en koopwoningen, als dat betekent dat de bouw überhaupt kan doorgaan.

“Als dat betekent dat de bouw niet haalbaar is, moet je kunnen kijken wat wel mogelijk is. Dat is nuttiger dan helemaal niets doen”, aldus Gerssen. Zij roept politici op om flexibeler om te gaan met de woningbouwprogrammering, zodat projecten daadwerkelijk van de grond kunnen komen en het woningtekort effectief kan worden aangepakt.

Versnelling van procedures

Een ander belangrijk aandachtspunt dat Gerssen benoemt, is de noodzaak om procedures rondom woningbouw te versnellen. Haar voorganger, Hugo de Jonge, heeft hier al stappen in gezet, maar Gerssen dringt aan op verdere versnelling om de woningbouwproductie op te schalen.

“Nu moeten we vooral van praten naar bouwen”, benadrukt Gerssen. Volgens haar is het positief dat Mona Keijzer een no-nonsense mentaliteit heeft en niet aarzelt om maatregelen te nemen als iets niet naar behoren functioneert. De NVM hoopt dat Keijzer de ambitie van 100.000 nieuwe woningen per jaar krachtig zal voortzetten en daarbij de markt nauw zal betrekken.

Aandacht voor regionale verschillen

Naast de focus op het vergroten van de woningvoorraad, pleit Gerssen ook voor meer aandacht voor de regionale verschillen in de woningmarkt. Zij stelt dat nieuwbouw niet alleen moet worden gestuurd op basis van landelijke gemiddelden, maar moet worden afgestemd op de specifieke vraag in verschillende regio’s.

“We hebben niet alleen meer woningen nodig, maar ook de juiste woningen op de juiste locatie”, benadrukt Gerssen. Door rekening te houden met de lokale woningbehoefte, kan volgens haar effectiever worden ingespeeld op de uiteenlopende uitdagingen die zich in verschillende delen van het land voordoen.

Verduurzaming als uitdaging

Een ander belangrijk aandachtspunt is de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Zoals eerder aangehaald, blijken de investeringen hierin voor veel verhuurders te hoog, waardoor kleinere woningen in oudere wijken onrendabel worden.

Gerssen erkent dat de verduurzamingsopgave een complexe uitdaging is, maar benadrukt dat dit essentieel is om de betaalbaarheid van huurwoningen op lange termijn te kunnen garanderen. Zij roept op tot slimme oplossingen en gerichte ondersteuning vanuit de overheid, om ervoor te zorgen dat verduurzaming haalbaar blijft voor verhuurders.

Afstemming tussen vraag en aanbod

Een laatste belangrijk punt dat Gerssen aankaart, is de noodzaak om de woningbouwproductie beter af te stemmen op de daadwerkelijke marktvraag. Volgens haar is het niet altijd verstandig om vast te houden aan vooraf bepaalde verhoudingen tussen sociale huur, middenhuur en koopwoningen.

“Als dat betekent dat de bouw niet haalbaar is, moet je kunnen kijken wat wel mogelijk is. Dat is nuttiger dan helemaal niets doen”, aldus Gerssen. Zij roept politici op om flexibeler om te gaan met de woningbouwprogrammering, zodat projecten daadwerkelijk van de grond kunnen komen en het woningtekort effectief kan worden aangepakt.