Huurwetgeving werkt averechts: betaalbare woningen verdwijnen in rap tempo

Aantal woningen onder 1500 euro met 55% afgenomen sinds 2021

Betaalbare huurwoningen drogen in rap tempo op. Het aantal woningen met een huurprijs lager dan 1500 euro neemt structureel af, terwijl het aanbod boven de 2000 euro juist groeit. Dat blijkt uit een analyse van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl. De gemiddelde huurprijs in de vrije sector lag het afgelopen kwartaal op 1838 euro per maand.

De huurwetgeving die onder voormalig minister Hugo de Jonge werd ingevoerd om huren betaalbaar te maken, lijkt het tegenovergestelde effect te sorteren. Vastgoedbeleggers hebben massaal hun woningen verkocht, vaak aan starters op de koopmarkt. Voor aspirant-huurders is de situatie steeds schrijnender geworden.

Groeiende kloof tussen vraag en aanbod

De verhuurplatformen signaleren een toenemende mismatch tussen wat woningzoekenden zoeken en wat er beschikbaar komt. Terwijl de meeste zoekenden zich richten op het betaalbare deel van de vrije sector, ligt het beschikbare aanbod steeds vaker in hogere prijsklassen.

“Wat beschikbaar komt is vaak te duur en snel weer van de markt”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. “De markt gaat feitelijk steeds meer op slot.” Het aantal woningen met een huurprijs onder de 1500 euro is sinds het laatste kwartaal van 2021 met maar liefst 55 procent afgenomen.

Bron: Pararius en Huurwoningen.nl

Opvallend is dat er meer woningen van de markt verdwijnen dan erbij komen. In het afgelopen kwartaal werden 15.188 woningen afgemeld, terwijl er 14.698 nieuwe woningen werden aangeboden. Dit resulteert in een netto-afname van 490 huurwoningen.

Onbedoelde gevolgen van beleid

De nieuwe huurwetgeving beoogde de huren in de vrije sector te beperken en daarmee betaalbaarder te maken voor huurders. In de praktijk blijkt de maatregel echter een tegengesteld effect te hebben. Beleggers reageerden op de inkomstenbeperkingen door hun woningen te verkopen, vaak aan particulieren die de woning zelf gaan bewonen of aan starters op de koopmarkt.

Makelaars en hypotheekverstrekkers bevestigen deze trend. Zij zien een toename van voormalige huurwoningen op de koopmarkt, wat gunstig is voor koopstarters. Voor woningzoekenden die afhankelijk zijn van de huurmarkt verslechtert de situatie echter. De betaalbare woningen die verdwijnen, worden niet vervangen door nieuwe betaalbare huurwoningen.

Verschuiving naar duurdere segmenten

Het aantal huurwoningen met een prijs boven de 2000 euro per maand is gestegen tot 40 procent van het totale aanbod. Dit staat in schril contrast met de vraag in de markt, die zich voornamelijk concentreert in het betaalbare segment tot circa 1500 euro per maand.

Verhuurders die hun woningen niet verkopen, kiezen er vaak voor de huurprijzen te verhogen naar segmenten waar de wetgeving minder beperkend is. Deze verschuiving naar hogere prijsklassen maakt woningen alleen toegankelijk voor hoogverdieners en internationale werknemers, terwijl de middengroep steeds vaker buiten de boot valt.

Toenemende concurrentie

De betaalbare woningen die wel op de markt komen, verdwijnen veelal binnen enkele uren. Het gemiddelde aantal reacties per woning ligt op 31, maar in het betaalbare segment kan dit oplopen tot 50 tot 100 belangstellenden. Deze hoge concurrentie leidt ertoe dat woningzoekenden gedwongen worden snel te beslissen, vaak zonder voldoende tijd voor bezichtiging of afweging.

Regionale verschillen en prijsontwikkeling

Amsterdam blijft met afstand de duurste stad van Nederland voor huurwoningen in de vrije sector. De grootste procentuele prijsstijgingen worden echter gemeten in middelgrote steden. Rijswijk, Hoorn en Tilburg vertonen een flinke toename van de vierkante meterprijs.

Deze ontwikkeling wordt deels veroorzaakt door een overloopeffect. Woningzoekenden die in de grote steden zijn uitgeprezen, wijken uit naar betaalbare alternatieven, wat daar de prijzen opdrijft. Daarnaast investeren particuliere verhuurders en kleinere beleggers steeds vaker in middelgrote steden, waar de verhouding tussen aankoopprijzen en huurrendementen gunstiger is.

Gevolgen voor verschillende groepen

Woningzoekenden in de knel

De situatie is vooral nijpend voor de middengroep: mensen met een modaal inkomen die te veel verdienen voor sociale huur maar onvoldoende om de hoge huren in de vrije sector te betalen. Deze groep ziet het aantal beschikbare woningen snel afnemen.

Woningzoekenden blijven langer bij ouders wonen, accepteren woonsituaties van mindere kwaliteit, of moeten uitwijken naar regio’s waar zij niet willen wonen. Voor mensen in overgangssituaties, zoals na een scheiding, kan het gebrek aan betaalbare huurwoningen tot grote problemen leiden.

Koopmarkt profiteert

Een indirect gevolg van de situatie is dat starters op de koopmarkt profiteren. Door de verkoop van huurwoningen door beleggers neemt het aanbod op de koopmarkt toe, met name in het instapsegment. Dit maakt kopen toegankelijker voor wie daartoe in staat is. Tegelijkertijd verdwijnen hierdoor echter huurwoningen van de markt, wat de positie van mensen die aangewezen zijn op huur verder verzwakt.

Strategiewijziging bij beleggers

Vastgoedbeleggers hebben hun strategie aangepast aan de nieuwe regelgeving. Diverse trends zijn waarneembaar:

Verkoop van woningen in het betaalbare segment en verschuiving naar het luxe segment waar de wetgeving minder beperkend is. Focus op nieuwbouwprojecten in hogere prijsklassen. Diversificatie naar commercieel vastgoed of andere beleggingscategorieën. Internationale spreiding van vastgoedportefeuilles.

Deze ontwikkelingen dragen bij aan de afname van betaalbare huurwoningen en versterken de trend naar duurdere woningen.

Structurele problematiek woningmarkt

De situatie op de huurmarkt staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van een bredere woningmarktproblematiek. Nederland kampt met een geschat woningtekort van 390.000 woningen, wat structurele druk legt op zowel de koop- als huurmarkt.

De stikstofproblematiek vertraagt of blokkeert bouwprojecten, waardoor de aanwas van nieuwe woningen achterblijft. Tegelijkertijd neemt de vraag toe door demografische ontwikkelingen zoals gezinsverdunning en vergrijzing. Steeds meer mensen wonen alleen, wat het aantal benodigde woningen verder opdrijft.

Een bijkomend probleem is de grote kloof tussen sociale huur en vrije sector. Sociale huurwoningen kosten gemiddeld 700 tot 800 euro per maand, terwijl vrije sector huurwoningen gemiddeld 1800 euro of meer kosten. Het ontbreken van een robuust middensegment maakt dat een grote groep woningzoekenden nergens terecht kan.

Beleidsimplicaties en mogelijke oplossingsrichtingen

Experts wijzen op verschillende mogelijke beleidsrichtingen om de situatie te verbeteren:

Herziening huurregulering

Een meer genuanceerd systeem van huurregulering, met differentiatie naar regio, woningtype en doelgroep, zou effectiever kunnen zijn dan de huidige generieke aanpak. Dit zou rekening kunnen houden met regionale verschillen in vraag en aanbod.

Stimulering middenhuur

Gerichte stimulering van woningbouw in het middensegment (1000-1500 euro) door middel van fiscale prikkels of subsidies zou het tekort in deze categorie kunnen helpen verminderen. Dit segment is cruciaal voor de groep die tussen sociale huur en vrije sector valt.

Versnelling woningbouw

Het structurele woningtekort vereist een aanzienlijke versnelling van de woningbouw. Dit impliceert vereenvoudiging van procedures, oplossingen voor de stikstofproblematiek en het beschikbaar maken van meer bouwlocaties.

Bescherming bestaande huurvoorraad

Maatregelen om te voorkomen dat huurwoningen massaal worden verkocht, zoals voorkeursrechten voor huurders bij verkoop of garanties voor doorverhuur, zouden de verdere afname van het huurwoningenaanbod kunnen beperken.

De cijfers over de Nederlandse huurmarkt tonen een zorgwekkende ontwikkeling. De afname van 55 procent in het aanbod van woningen onder 1500 euro sinds eind 2021 illustreert de ernst van de situatie. Terwijl 40 procent van het aanbod nu uit woningen boven de 2000 euro bestaat, concentreert de vraag zich juist in het betaalbare segment.

De huurwetgeving die bedoeld was om de betaalbaarheid te vergroten, heeft geleid tot een tegengesteld effect. Dit onderstreept het belang van zorgvuldige beleidsanalyse en het in ogenschouw nemen van mogelijke marktreacties op regulerende maatregelen.

Een integrale benadering lijkt noodzakelijk, waarbij zowel de aanbodzijde (meer woningbouw, met name in het middensegment) als de vraagzijde (regulering die rekening houdt met marktdynamiek) worden aangepakt. Zonder substantiele beleidsaanpassingen zal de mismatch tussen vraag en aanbod naar verwachting verder toenemen, met alle maatschappelijke gevolgen van dien.

_______________________________________________

Over het onderzoek

Dit artikel is gebaseerd op data-analyse van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl over het vierde kwartaal van 2025. De platforms analyseren het volledige aanbod in de vrije sector huurmarkt in Nederland, inclusief gegevens over prijsontwikkeling, vraag-aanbod verhoudingen en geografische spreiding.