Uitleg vastgoedtermen

Ben je nieuw in de vastgoedwereld en wil je de terminologie beter begrijpen? Geen zorgen, in dit artikel ‘Uitleg vastgoedtermen’ leggen wij je alles uit wat je moet weten.

Wat is vastgoed?

Laten we beginnen bij het begin: wat is vastgoed eigenlijk? Vastgoed verwijst naar grond en alles wat permanent daarop is bevestigd, zoals gebouwen en huizen. Het wordt gezien als een belangrijk middel om welvaart op te bouwen.

Uitleg vastgoedtermen – Belangrijkste termen in de vastgoedsector

Nu je een basisbegrip hebt van wat vastgoed is, laten we enkele van de belangrijkste termen in deze sector behandelen.

Akte van Levering

Een akte van levering is een officieel document dat door een notaris wordt opgesteld en ondertekend tijdens de overdracht van een onroerend goed, zoals een huis of een stuk grond. De akte van levering is het bewijs dat het eigendom van de verkoper naar de koper is overgedragen.

In de akte van levering staan de volgende zaken:

1. Een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed.
2. De identiteit van de koper en de verkoper.
3. De koopprijs.
4. Eventuele bijzondere voorwaarden of afspraken tussen de koper en de verkoper.
5. Een verwijzing naar de koopovereenkomst.

Erfpacht

Erfpacht is een vorm van grondgebruik waarbij je het recht krijgt om een stuk grond te gebruiken dat eigendom is van iemand anders. In plaats van de grond te kopen, betaal je een vergoeding aan de eigenaar om deze te mogen gebruiken. Dit wordt de erfpachtcanon genoemd.
Als je een woning koopt op erfpachtgrond, is het belangrijk om de voorwaarden van de erfpacht te begrijpen, omdat deze van invloed kunnen zijn op de waarde van de woning en de kosten van het bezit ervan. Bijvoorbeeld, een hoge erfpachtcanon kan de maandelijkse kosten van het bezit van de woning verhogen, terwijl een korte resterende erfpachttermijn de verkoopbaarheid van de woning kan beperken.

Erfpachtcanon

De erfpachtcanon is de vergoeding die je betaalt aan de eigenaar van de grond voor het recht om de grond te gebruiken. De canon kan jaarlijks worden betaald, of voor een langere periode vooraf worden betaald (afkoop). De hoogte van de erfpachtcanon hangt af van de waarde van de grond en de voorwaarden van het erfpachtcontract.

BAR (bruto aanvangsrendement)

De BAR kan je helpen te beslissen of een vastgoedinvestering de moeite waard is. Het geeft je een idee van wat je kunt verdienen met de investering. Maar let op, het is een ruwe schatting. De BAR houdt geen rekening met kosten zoals onderhoud, belastingen of hypotheekrente. Daarom is het belangrijk om ook deze kosten mee te nemen in je berekeningen voordat je een definitieve beslissing neemt.

Hoe bereken je de BAR?

De eerste stap om de BAR te berekenen is het bepalen van de jaarlijkse huurinkomsten van het pand. Dit is het bedrag dat je verwacht te ontvangen van de huurders van het pand gedurende een jaar.

De volgende stap is het bepalen van de aankoopprijs van het pand. Dit is het bedrag dat je hebt betaald om het pand te kopen, inclusief eventuele bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.

Nu je de jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs van het pand hebt, kun je de BAR berekenen. De formule om de BAR te berekenen is als volgt:

BAR = (jaarlijkse huurinkomsten / aankoopprijs) x 100%

Dit geeft je de BAR als een percentage.

Bijvoorbeeld, stel dat je een pand koopt voor €200.000 en je verwacht jaarlijks €10.000 aan huurinkomsten te ontvangen. De BAR zou dan als volgt worden berekend:

BAR = (€10.000 / €200.000) x 100% = 5%

Dit betekent dat het bruto aanvangsrendement van de investering 5% is.

K.K. (kosten koper)

‘Kosten koper’ betekent dat de koper van de woning de kosten voor de overdracht van de woning op zijn naam moet betalen. Deze kosten zijn bovenop de aankoopprijs van de woning en worden doorgaans betaald op het moment van de overdracht.

Wat Valt Onder Kosten Koper?

De kosten koper bestaan uit verschillende onderdelen:

1. Overdrachtsbelasting: Dit is een belasting die de overheid heft op de overdracht van onroerend goed. Per 2021 is de overdrachtsbelasting 2% van de koopsom voor woningen en 8% voor andere soorten onroerend goed, zoals bedrijfspanden. Voor starters tussen 18 en 35 jaar die een huis kopen om zelf in te wonen, is de overdrachtsbelasting per 2021 tijdelijk afgeschaft.
2. Notariskosten: Dit zijn de kosten voor de notariële werkzaamheden, zoals het opstellen van de akte van levering en de hypotheekakte. Deze kosten kunnen variëren afhankelijk van het notariskantoor.
3. Kosten voor de Kadaster: Dit zijn de kosten voor het inschrijven van de akte van levering en de hypotheekakte in de openbare registers van het Kadaster.

Het is belangrijk om te weten dat de kosten voor de makelaar, de taxatie en het eventuele hypotheekadvies niet onder de kosten koper vallen. Deze kosten moeten apart worden betaald.

LTV (Loan-to-Value)

De LTV-ratio is een financiële term die kredietverstrekkers gebruiken om het risico van een lening te beoordelen. Het is de verhouding tussen de lening en de waarde van het onroerend goed. Hoe hoger de LTV, hoe hoger het risico voor de kredietverstrekker. Het wordt uitgedrukt als een percentage. Bijvoorbeeld, als je een woning koopt van €200.000 en je leent €160.000, dan is de LTV 80% (€160.000 / €200.000 x 100%).

Een hoge LTV (meer dan 80%) betekent dat je een groter deel van de waarde van de woning leent, wat een hoger risico voor de hypotheekverstrekker inhoudt. Dit komt omdat bij een eventuele verkoop van de woning het mogelijk is dat de opbrengst niet voldoende is om de hypotheek volledig af te lossen. Hypotheekverstrekkers kunnen daarom strengere voorwaarden stellen aan leningen met een hoge LTV, zoals hogere rentetarieven of extra verzekeringseisen.

Aan de andere kant betekent een lage LTV (minder dan 80%) dat je een kleiner deel van de waarde van de woning leent, wat een lager risico voor de hypotheekverstrekker inhoudt. Bij een lage LTV kunnen hypotheekverstrekkers gunstigere voorwaarden aanbieden, zoals lagere rentetarieven.

In Nederland wordt de maximale LTV door de overheid bepaald. Sinds 2018 is de maximale LTV 100%. Dat betekent dat je niet meer kunt lenen dan de waarde van de woning. Dit is gedaan om overkreditering te voorkomen en de financiële stabiliteit van huishoudens te bevorderen.

NAR (netto aanvangsrendement)

Het Netto Aanvangsrendement, of NAR, is het rendement dat je kunt verwachten op je vastgoedinvestering na aftrek van alle operationele kosten. Het wordt uitgedrukt als een percentage van de aankoopprijs van het vastgoed.

De operationele kosten kunnen bestaan uit kosten voor onderhoud en reparaties, beheerkosten, belastingen, verzekeringen en andere uitgaven die nodig zijn om het pand in goede staat te houden en te verhuren.

Het is belangrijk om te onthouden dat de BAR een ruwe indicatie geeft van het rendement van een investering, omdat het geen rekening houdt met kosten zoals onderhoud, belastingen en financiering.

Hoe bereken je de NAR?

Om de NAR te berekenen, trek je eerst alle jaarlijkse operationele kosten af van de totale huurinkomsten. Dit bedrag deel je vervolgens door de aankoopprijs van het pand en vermenigvuldig je met 100%.

Stel dat je een pand koopt voor €200.000, en je verwacht €15.000 aan huurinkomsten per jaar te ontvangen. Maar je verwacht ook jaarlijks €3.000 aan operationele kosten te hebben. De NAR zou dan als volgt worden berekend:

NAR = ((€15.000 – €3.000) / €200.000) x 100% = 6%

Dit betekent dat je, na rekening te hebben gehouden met de kosten, een rendement van 6% op je investering kunt verwachten.

Waarom is de NAR belangrijk?

De NAR geeft je een realistischer beeld van het rendement op je vastgoedinvestering dan de BAR, omdat het rekening houdt met de kosten van het bezitten en beheren van het vastgoed.

Onderhandse verkoopwaarde

De onderhandse verkoopwaarde, soms ook gewoon onderhandse waarde genoemd, is de prijs die een pand zou kunnen opbrengen bij een verkoop in het vrije handelsverkeer, waarbij zowel de koper als de verkoper voldoende tijd hebben om de transactie te onderhandelen en af te sluiten.

Met andere woorden, het is de prijs die een bereidwillige koper zou betalen aan een bereidwillige verkoper na een normaal verkoopproces, waarbij beide partijen goed geïnformeerd zijn en de verkoop niet onder druk of noodzaak plaatsvindt.

De onderhandse verkoopwaarde wordt bepaald door een taxateur, die rekening houdt met een reeks factoren.

Overwaarde

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en de hoogte van je hypotheek. Als je woning in waarde stijgt, stijgt ook je overwaarde. Als je huis bijvoorbeeld €300.000 waard is en je nog €200.000 op je hypotheek schuldig bent, heb je een overwaarde van €100.000.

ROZ (raad voor onroerende zaken)

De ROZ is een onafhankelijke organisatie die in 1937 is opgericht. Het bestaat uit leden uit verschillende sectoren van de vastgoedmarkt, waaronder ontwikkelaars, beleggers, makelaars, notarissen, en juristen. De leden van de ROZ werken samen om de belangen van de vastgoedsector in Nederland te behartigen en om de kwaliteit en efficiëntie van de vastgoedtransacties te verbeteren.

Wat Doet de ROZ?

Een van de belangrijkste taken van de ROZ is het ontwikkelen en onderhouden van modelcontracten en algemene voorwaarden voor vastgoedtransacties. Deze modelcontracten worden breed gebruikt in de Nederlandse vastgoedsector en vormen vaak de basis voor huurovereenkomsten en andere soorten vastgoedcontracten.

De ROZ-modelcontracten hebben verschillende voordelen. Ze zorgen voor uniformiteit in contracten, wat de efficiëntie van vastgoedtransacties kan verhogen. Ze bieden ook een basisniveau van bescherming voor zowel huurders als verhuurders, aangezien ze zijn ontwikkeld met input van experts uit verschillende sectoren van de vastgoedmarkt.

Daarnaast houdt de ROZ zich bezig met het organiseren van bijeenkomsten en seminars om kennisuitwisseling en netwerken binnen de vastgoedsector te bevorderen.

Waarom is de ROZ Belangrijk?

De ROZ speelt een belangrijke rol in de Nederlandse vastgoedsector door het bevorderen van transparantie en professionaliteit. De modelcontracten van de ROZ zorgen voor duidelijkheid en efficiëntie bij vastgoedtransacties, wat kan helpen om geschillen te voorkomen en de rechten en verplichtingen van alle partijen te waarborgen.

Daarnaast biedt de ROZ een platform voor kennisuitwisseling en netwerken, wat kan helpen om de kwaliteit van de dienstverlening in de vastgoedsector te verbeteren.

Vrij op naam

In sommige gevallen kan een woning ‘vrij op naam’ (v.o.n.) worden verkocht. Dit betekent dat de kosten voor de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de overdracht in de koopprijs zijn inbegrepen. De koper hoeft deze kosten dan niet apart te betalen. Dit is vaak het geval bij nieuwbouwwoningen.

VVE (vereniging van eigenaars)

Een VvE is een vereniging die bestaat uit alle eigenaren van appartementen in een appartementencomplex. Wanneer je een appartement koopt, word je automatisch lid van de VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Dit omvat gemeenschappelijke ruimtes zoals het dak, de lift, het trappenhuis, de gevel en de tuin.

Een goed functionerende VvE is belangrijk omdat het zorgt voor het onderhoud en het behoud van de waarde van het appartementencomplex. Een slecht onderhouden gebouw kan leiden tot problemen, zoals lekkages of structurele schade, die de waarde van de appartementen kunnen verminderen.

Daarnaast vereisen veel hypotheekverstrekkers dat de VvE actief is en voldoende reserveert voor toekomstig onderhoud. Zonder een actieve en financieel gezonde VvE kan het moeilijk zijn om een hypotheek te krijgen voor de aankoop van een appartement.

Wat Doet een VvE?

De belangrijkste taken van een VvE zijn:

1. Het onderhouden van het appartementencomplex: Dit omvat het regelmatig onderhouden en repareren van gemeenschappelijke ruimtes en structuren, zoals het dak, de gevel, de lift en het trappenhuis.
2. Het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP): Dit is een planning van het onderhoud dat in de komende jaren nodig is. Dit plan helpt de VvE om te bepalen hoeveel geld er elk jaar gereserveerd moet worden voor onderhoud.
3. Het innen van bijdragen van de eigenaren: Elke eigenaar moet een maandelijkse bijdrage betalen aan de VvE voor het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. De hoogte van deze bijdrage varieert en hangt af van factoren zoals de grootte van het appartement en het geplande onderhoud.
4. Het organiseren van vergaderingen: Een VvE moet minstens één keer per jaar een vergadering houden waarin de eigenaren kunnen stemmen over belangrijke beslissingen, zoals het onderhoudsplan, de jaarrekening en de hoogte van de maandelijkse bijdragen.

WOZ-waarde

De WOZ-waarde, of Waardering Onroerende Zaken, is de geschatte marktwaarde van een onroerend goed, zoals bepaald door de gemeente voor belastingdoeleinden. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld en vormt de basis voor verschillende belastingen en heffingen.

Als huiseigenaar heb je het recht om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde die door de gemeente is vastgesteld. Als je denkt dat de WOZ-waarde van jouw pand te hoog is vastgesteld, kun je binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar indienen bij de gemeente. Het is belangrijk om in dit bezwaar goed te onderbouwen waarom je denkt dat de WOZ-waarde incorrect is.

De WOZ-waarde kan ook van invloed zijn op de hoogte van jouw hypotheek of de huurprijs van jouw woning. Het is daarom belangrijk om een correcte WOZ-waarde te hebben en om bezwaar te maken als je denkt dat deze niet klopt.

Dealsourcer

Lees ons artikel Wat is een deal sourcer?

Soorten vastgoed

Vastgoed kan in verschillende categorieën worden ingedeeld, afhankelijk van het gebruik.

Residentieel vastgoed

Residentieel vastgoed verwijst naar alle soorten woningen of woninggerelateerde eigendommen. Dit omvat een breed scala aan eigendommen, waaronder eengezinswoningen, meergezinswoningen (zoals duplexen en appartementen), rijtjeshuizen, studio’s, vakantiehuizen, en zelfs woonboten.

Het primaire doel van residentieel vastgoed is om woonruimte te bieden. Mensen kunnen residentieel vastgoed kopen om in te wonen, of ze kunnen het kopen als investering om te verhuren aan anderen.

Commercieel vastgoed

Commercieel vastgoed omvat alle soorten vastgoed die worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten. Dit kan variëren van winkelpanden en kantoorruimtes tot industriële gebouwen, magazijnen, horeca zoals restaurants en hotels, en zelfs land dat bestemd is voor commerciële ontwikkeling.

Het primaire doel van commercieel vastgoed is om een werkruimte te bieden in plaats van een woonruimte. Commercieel vastgoed wordt meestal gehuurd door bedrijven die de ruimte gebruiken om hun bedrijf te runnen of door investeerders die de ruimte verhuren aan bedrijven om winst te maken.

Industrieel vastgoed

Industrieel vastgoed omvat onroerend goed dat is bedoeld voor industrieel gebruik. Dit betreft een breed scala aan gebouwen en faciliteiten, waaronder fabrieken, magazijnen, distributiecentra, opslagruimten, onderzoeksfaciliteiten, en andere gebouwen waarin productie, opslag, distributie of onderzoek plaatsvindt.

Dit type vastgoed wordt doorgaans gebruikt door bedrijven die zich bezighouden met productie, opslag en distributie van goederen. Het kan ook worden gebruikt door bedrijven die gespecialiseerd zijn in onderzoek en ontwikkeling.

FAQs

1. Wat is de beste manier om te beginnen met investeren in vastgoed? Het beste is om te beginnen met grondig onderzoek en misschien enkele cursussen of workshops te volgen over vastgoedbeleggingen.
2. Zijn er bepaalde belastingvoordelen verbonden aan vastgoedbezit? Ja, er zijn verschillende belastingvoordelen, zoals hypotheekrenteaftrek en afschrijving.
3. Wat betekent het als een pand ‘onder water’ staat? Een woning staat ‘onder water’ als de hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde van de woning.
4. Wat is een vastgoedbubbel? Een vastgoedbubbel is een periode waarin de prijzen van onroerend goed snel stijgen en vervolgens drastisch dalen.
5. Is vastgoed een goede langetermijninvestering? Vastgoed wordt over het algemeen beschouwd als een goede langetermijninvestering, maar het hangt af van veel factoren zoals de locatie en de staat van het onroerend goed.