door 
De prijzen blijven oplopen, maar het tempo zakt iets terug
Oktober liet opnieuw flinke prijsstijgingen zien op de woningmarkt. Bestaande koopwoningen waren gemiddeld 6,6% duurder dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het CBS en Kadaster. Per maand ging het om een stijging van 0,5%.
De markt trekt dus nog steeds aan, maar wel rustiger dan in het begin van dit jaar. De huidige prijsindex ligt maar liefst 14,5% boven de vorige piek van juli 2022. De markt is daarmee ruimschoots hersteld van de tijdelijke dip na de rentestijgingen.
Gemiddelde woningwaarde doorbreekt €535.000
Calcasa, dat de WOX-index bijhoudt, kwam in het derde kwartaal uit op een gemiddelde woningwaarde van €535.000. Dat is 7,3% meer dan een jaar geleden. Voor het vierde kwartaal verwacht Calcasa dat de groei licht afzwakt naar 7,2%, maar de prijzen blijven hoe dan ook flink hoger dan vorig jaar.
Het probleem: betalen wordt steeds lastiger. Huishoudens geven inmiddels gemiddeld 24% van hun netto maandinkomen uit aan hun woonlasten. Dat percentage kruipt gevaarlijk dicht naar de grenzen van wat financieel gezond is.
Ondanks alles: meer verkopen dan ooit
Je zou denken dat de hoge prijzen mensen afschrikken, maar dat valt mee. Het Kadaster telde in oktober 21.849 transacties – ruim 20% meer dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van 2025 zijn al meer dan 193.000 woningen verkocht, een stijging van 17% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De gemiddelde transactieprijs kwam uit op €498.996. We naderen dus de grens van een half miljoen per verkochte woning. Veel kopers hebben blijkbaar toch genoeg geld of kredietruimte om die stap te zetten, ondanks de hoge prijzen.
Hypotheekaanvragen blijven binnenstromen
De cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN) bevestigen het beeld: in oktober werden 52.196 hypotheekaanvragen ingediend, 4% meer dan in oktober 2024. Bijna twee derde daarvan ging om aankopen, niet om oversluitingen of verbouwingen.
De gemiddelde marktwaarde bij aankoop? Een recordbedrag van €520.600. Ook het gemiddelde hypotheekbedrag steeg mee naar €373.400. Dat komt neer op een loan-to-value van ongeveer 72% – wat eigenlijk nog redelijk gezond is voor Nederlandse begrippen.
Starters houden stand met 32% van de markt
Goed nieuws: starters verdwijnen niet van de woningmarkt. Van alle hypotheekaanvragen in oktober kwam 32% van eerste kopers – in totaal 16.445 aanvragen. Dat percentage is behoorlijk stabiel gebleven.
Wel opvallend: de groep ‘Starter Hoog Segment’ was met ongeveer 6.000 aanvragen veruit het grootst. Veel starters kopen dus meteen een relatief dure woning, mogelijk dankzij dubbele inkomens of hulp van ouders.
De groepen ‘Starter Stabiel’ en ‘Starter Jong’ waren samen goed voor bijna 10.000 aanvragen. Ook zij betalen meer en lenen meer dan voorheen.
Een ander detail: in alle drie de startersgroepen heeft zo’n 25-33% van de gekochte woningen energielabel D of lager. Starters kiezen dus vaak voor minder energiezuinige woningen, waarschijnlijk omdat die betaalbaarder zijn of omdat er weinig groene woningen beschikbaar zijn in hun prijsklasse. Dat betekent wel hogere energierekeningen later.
Jonge doorstromers groeien hard
Er gebeurt nog iets interessants. Het aantal jonge doorstromers – mensen van 25 tot 35 jaar die al een woning hebben en een volgende kopen – is flink aan het groeien. In de afgelopen drie maanden steeg het aantal hypotheekaanvragen van deze groep met 46% op jaarbasis, meldt De Hypotheker.
Deze jonge doorstromers zijn inmiddels goed voor 27% van alle doorstromers. Waarom groeit deze groep zo hard?
Ten eerste: wie een paar jaar geleden zijn eerste woning kocht, heeft waarschijnlijk flink geprofiteerd van de waardestijging. Die overwaarde gebruiken ze nu om sneller door te stromen.
Ten tweede: dit zijn vaak mensen die kinderen krijgen of van baan veranderen – redenen om te verhuizen.
En ten derde: de afgelopen jaren kochten relatief jonge mensen hun eerste huis. Die kunnen nu alweer doorstromen.
Die groei heeft wel gevolgen. Het middensegment van de woningmarkt krijgt er extra druk op, want daar zoeken zowel ambitieuze starters als jonge doorstromers naar een woning.
Hoe houdbaar is dit allemaal?
De cijfers schetsen een vreemd beeld. Aan de ene kant: hoge prijzen, recordaantallen verkopen, veel hypotheekaanvragen. Aan de andere kant: betalen wordt steeds moeilijker en het woningtekort blijft groot.
Paar kanttekeningen:
De rente blijft cruciaal. Als de hypotheekrente verder stijgt, wordt kopen nóg duurder. Dan zou de prijsgroei weleens kunnen afremmen.
Nieuwbouw blijft achter. Het woningtekort loopt in de honderdduizenden. Zolang er niet veel meer gebouwd wordt, blijven de prijzen waarschijnlijk hoog.
Grote regionale verschillen. In de Randstad en grote steden stijgen de prijzen vaak nog harder dan het landelijk gemiddelde. In krimpgebieden kan het juist meevallen.
De betaalbaarheid wordt echt een probleem. Als huishoudens nu al 24% van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn, hoeveel ruimte is er dan nog?
Wat betekent dit?
De woningmarkt draait in oktober 2025 op volle toeren. Starters vormen nog steeds een derde van de kopers, en jonge doorstromers worden steeds belangrijker. Maar tegelijkertijd wordt een eigen huis steeds meer voorbehouden aan mensen met hoge inkomens, veel spaargeld, of ouders die kunnen helpen.
De vraag is vooral: hoe lang kan dit doorgaan? En wat gebeurt er als de rente stijgt of de economie tegenwind krijgt? Voor nu lijkt de markt nog geen last te hebben van remmende factoren, maar de balans tussen een gezonde markt en betaalbaarheid raakt wel uit evenwicht.
De komende maanden zullen laten zien of het huidige tempo blijft, of dat er toch vertraging in de groei komt.